renouveler ou refinancer une hypothèque

Oct 22, 2026

Florian Monkam explique la différence entre renouveler et refinancer une hypothèque

À l’approche de l’échéance de leur terme, beaucoup de propriétaires reçoivent une lettre de leur prêteur avec une offre de renouvellement. Pourtant, cette lettre cache une vraie question : faut-il simplement renouveler ou refinancer une hypothèque ? En effet, ces deux mots se ressemblent, mais ils désignent des opérations différentes, avec des coûts, des règles et des objectifs distincts.

Florian Monkam, investisseur immobilier et formateur chez Global Investisseur, aborde souvent ce sujet dans ses contenus destinés aux investisseurs au Canada. Voici donc une explication claire de la différence, étayée par les sources officielles et les institutions financières, pour décider en connaissance de cause.

Note de rédaction : cet article s’appuie sur l’article de synthèse de Global Investisseur consacré à ses expériences et sur des sources publiques. Par conséquent, les passages [À compléter] doivent recevoir ses citations exactes (vidéo, balado, article) avant publication. De plus, cet article est une information générale : il ne constitue pas un conseil financier.

En résumé : la différence en trois phrases

Avant d’entrer dans le détail, voici l’essentiel :

  1. Le renouvellement a lieu à la fin du terme : vous gardez votre solde et votre amortissement, et vous signez un nouveau taux.
  2. Le refinancement consiste à rompre le contrat actuel pour en signer un nouveau, souvent pour emprunter plus, prolonger l’amortissement ou changer de produit.
  3. Le meilleur moment pour refinancer est souvent le renouvellement, car la pénalité de rupture disparaît.

Le renouvellement : continuer sans tout recommencer

Tout d’abord, le renouvellement survient à la fin de votre terme, généralement de cinq ans. Comme le terme est plus court que l’amortissement, il est normal de renouveler plusieurs fois avant de rembourser complètement le prêt, comme le rappelle Habitam. De plus, si vous ne faites rien, votre prêteur peut renouveler automatiquement votre hypothèque aux conditions qu’il propose.

Ainsi, selon Nesto, le renouvellement conserve votre solde de prêt et votre amortissement actuel, et il n’entraîne pas de frais (sauf si vous changez de prêteur). Par ailleurs, vous pouvez généralement négocier dès 120 jours avant l’échéance, d’après Ratehub.

L’avantage du test de résistance allégé

En outre, une règle importante a changé. Depuis novembre 2024, l’Autorité des marchés financiers n’exige plus l’application du taux admissible minimal lors d’un renouvellement non assuré auprès d’un nouveau prêteur encadré, à condition que le montant du prêt et la période d’amortissement n’augmentent pas, selon son bulletin du 21 novembre 2024. Par conséquent, changer de prêteur au renouvellement est devenu plus simple pour qui ne modifie pas son prêt.

Ce que cela change pour vous

Cependant, le renouvellement n’est pas un simple clic. Selon la synthèse publiée par Global Investisseur, Florian Monkam y voit le moment de réévaluer son levier et de comparer les offres des prêteurs concurrents. [À compléter : citation exacte ou exemple tiré de ses contenus.] Pour approfondir : Renouvellement hypothécaire : le guide complet.

Le refinancement : rompre pour mieux repartir

Ensuite vient le refinancement. Il consiste à résilier le contrat hypothécaire en cours et à en signer un nouveau, comme l’explique BMO. Contrairement au renouvellement, il peut avoir lieu à tout moment. De plus, il permet de modifier des éléments importants du prêt :

  • emprunter une somme supplémentaire en utilisant la valeur nette de la maison ;
  • prolonger la période d’amortissement pour réduire les versements ;
  • consolider des dettes ou financer des rénovations ;
  • changer de type de taux (fixe ou variable) ou de durée de terme.

Par ailleurs, la valeur nette correspond à la valeur actuelle de la propriété moins le solde de l’hypothèque, selon Desjardins. Notez aussi que Desjardins précise une nuance utile : si vous empruntez plus au moment du renouvellement, vous profitez en réalité de ce moment pour refinancer.

Un exemple chiffré (illustratif)

Voici un exemple fictif, à titre pédagogique. Au Canada, le refinancement est généralement plafonné à 80 % de la valeur de la propriété :

Élément Montant
Valeur de la maison 600 000 $
Solde de l’hypothèque 300 000 $
Prêt maximal à 80 % 480 000 $
Liquidités théoriques avant frais 180 000 $

Ainsi, la somme réellement disponible sera plus basse, car il faut déduire les frais de notaire, d’évaluation et, éventuellement, la pénalité. Par ailleurs, la capacité d’emprunt dépend de vos revenus et du test de résistance.

Les coûts : pénalités, notaire et évaluation

C’est ici que la différence devient concrète. En effet, Desjardins rappelle qu’un refinancement peut entraîner des frais d’indemnité, de notaire et d’évaluation immobilière. De plus, rompre le contrat avant la fin du terme entraîne une pénalité, comme le souligne Les Affaires.

En général, la pénalité se calcule ainsi :

  • Taux variable : le plus souvent, trois mois d’intérêts ;
  • Taux fixe : le plus élevé entre trois mois d’intérêts et l’indemnité de remboursement anticipé (IRT), parfois bien plus lourde.

Par conséquent, avant de refinancer en milieu de terme, demandez par écrit le montant exact de la pénalité. Pour mieux la comprendre : Pénalité hypothécaire : comment la calculer.

Refinancer ou réhypothéquer ?

Au Québec, une nuance existe. Selon Desjardins, la différence entre refinancer et réhypothéquer tient surtout à la nécessité, ou non, de signer un nouvel acte hypothécaire chez le notaire. Autrement dit, selon la structure de votre prêt, les frais notariés ne sont pas toujours les mêmes. Demandez donc cette précision à votre prêteur ou à votre courtier.

Tableau comparatif : renouveler ou refinancer une hypothèque ?

Critère Renouvellement Refinancement
Moment À la fin du terme À tout moment
Contrat Prolongé avec nouveau taux Résilié et remplacé
Montant du prêt Solde restant Peut augmenter (jusqu’à 80 % de la valeur)
Amortissement Conservé Peut être prolongé
Pénalité Aucune à l’échéance Possible si en cours de terme
Frais Limités ou nuls Notaire, évaluation, pénalité
Test de résistance Allégé si rien n’augmente Applicable
Objectif typique Meilleur taux Liquidités, consolidation, restructuration

Quand choisir entre renouveler ou refinancer une hypothèque ?

Par ailleurs, la bonne décision dépend de votre objectif. Voici des repères :

  • Renouvelez si votre prêt convient et que vous cherchez surtout un meilleur taux, en comparant plusieurs prêteurs ;
  • Refinancez au renouvellement si vous avez besoin de liquidités, de consolider des dettes ou de financer un projet, car la pénalité disparaît ;
  • Refinancez en cours de terme seulement si l’économie ou le projet dépasse clairement la pénalité et les frais ;
  • Consultez un courtier hypothécaire, dont les services sont généralement gratuits pour l’emprunteur puisqu’il est rémunéré par le prêteur.

Le regard de l’investisseur : la discipline avant tout

Enfin, pour un investisseur, la question prend une autre dimension. Selon la synthèse de Global Investisseur, Florian Monkam insiste sur plusieurs principes qui s’appliquent directement à ce sujet :

  • ne jamais fonder une décision sur les taux actuels, mais simuler avec des taux majorés de 2 à 3 points ;
  • vérifier qu’un projet reste rentable à 6 % ou 7 %, faute de quoi il devient spéculatif ;
  • bien comprendre les pénalités avant tout refinancement stratégique ;
  • s’entourer d’un courtier hypothécaire, d’un comptable, d’un inspecteur et d’un notaire.

[À compléter : exemples concrets, cas vécus ou conseils supplémentaires de Florian Monkam sur le renouvellement et le refinancement.]

Pour tester votre scénario, utilisez le simulateur de la SCHL. Voir aussi : Test de résistance hypothécaire : comment ça marche.

Le contexte : pourquoi comparer maintenant renouveler ou refinancer une hypothèque ?

Par ailleurs, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % en septembre, avec une prochaine annonce prévue le 28 octobre, selon Nesto. Par conséquent, les taux restent stables pour le moment, mais l’écart entre prêteurs peut encore être important. Ainsi, même une petite différence de taux représente plusieurs milliers de dollars sur un terme de cinq ans.

Checklist avant de signer votre renouvellement

Pour passer à l’action, voici les étapes à suivre :

  • D’abord, notez la date de fin de votre terme et commencez à comparer 4 à 6 mois avant ;
  • Ensuite, demandez des offres à votre prêteur et à au moins deux concurrents ;
  • De plus, ne signez pas le bordereau de renouvellement sans l’avoir comparé ;
  • Par ailleurs, décidez si vous souhaitez emprunter plus : dans ce cas, c’est un refinancement ;
  • Également, vérifiez vos privilèges de remboursement anticipé et la pénalité en cas de rupture ;
  • Enfin, faites le calcul complet : taux, frais, pénalités et amortissement.

Où suivre Florian Monkam : sites et réseaux

Pour aller plus loin, voici les liens officiels de Global Investisseur, la structure dans laquelle il publie :

Ces liens sont ceux de la page de Global Investisseur. Je n’ai pas trouvé de profils personnels vérifiés : [à compléter] si vous disposez de ses liens personnels.

Questions fréquentes

Quelle est la différence principale entre renouveler ou refinancer une hypothèque ? Le renouvellement prolonge votre prêt à la fin du terme avec un nouveau taux. Le refinancement, lui, remplace le contrat actuel par un nouveau, souvent pour emprunter plus ou changer les conditions.

Y a-t-il une pénalité au renouvellement ? Pas à l’échéance du terme. En revanche, rompre le contrat avant la fin entraîne généralement une pénalité.

Puis-je changer de prêteur au renouvellement ? Oui. De plus, depuis novembre 2024, le test de résistance est allégé pour un renouvellement non assuré sans hausse du montant ni de l’amortissement, selon l’AMF.

Combien puis-je emprunter en refinançant ? Généralement jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété, moins le solde actuel, sous réserve de vos revenus et du test de résistance.

Faut-il passer par un courtier ? Ce n’est pas obligatoire. Cependant, un courtier compare plusieurs prêteurs et son service est généralement gratuit pour l’emprunteur.

Conclusion : renouveler avec lucidité, refinancer avec calcul

En définitive, renouveler consiste à poursuivre votre prêt à de nouvelles conditions, alors que refinancer revient à en recommencer un autre. Ainsi, le renouvellement est l’occasion idéale de comparer, de négocier et, si nécessaire, de refinancer sans pénalité. Par conséquent, commencez tôt, comparez plusieurs offres, chiffrez les frais et testez votre scénario avec des taux plus élevés. Enfin, entourez-vous de professionnels avant de signer.

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