Florian Monkam n’est pas un investisseur immobilier comme les autres. Son approche est documentée sur Global Investisseur. Elle mêle rigueur analytique, pragmatisme fiscal et anticipation des cycles du marché canadien. À travers ses articles, il partage une conviction forte. Le marché immobilier canadien reste l’un des plus accessibles au monde. Encore faut-il savoir où chercher. Il partage avec vous ses 10 meilleurs investissements immobiliers au Canada.
Introduction : Un parcours, dix leçons
Dans cet article, nous revisitons dix types d’investissements immobiliers au Canada. Ils structurent sa philosophie. Du condo locatif aux villes émergentes, en passant par le refinancement et la fiscalité. Chaque section s’appuie sur ses écrits et ses retours d’expérience. Nous y ajoutons les données les plus récentes du marché canadien.
1. Le Condo Locatif : Rentabilité… et Pièges à Éviter
Le condo locatif reste la porte d’entrée classique. Florian Monkam y consacre une analyse nuancée. Ce véhicule peut générer des revenus stables. Cependant, il est aussi le théâtre des pires déconvenues. En effet, beaucoup d’investisseurs ignorent les fondamentaux.
La leçon centrale ? Ne jamais baser une décision sur les taux actuels. Un prêt de 400 000 dollars à taux variable peut exploser. Les mensualités passent de 1 500 à plus de 2 500 dollars en quelques trimestres. Le condo qui s’autofinançait devient alors un gouffre mensuel. Par conséquent, Florian recommande un test de résistance impitoyable. Si votre projet n’est pas rentable à 6 % ou 7 %, il est spéculatif.
À retenir : simulez toujours avec des taux majorés de 2 à 3 points. Le simulateur de la SCHL avec stress test est votre meilleur allié.
2. La Pré construction : un Pari, pas un Investissement
Le condo sur plan a été le carburant de la spéculation. Le mécanisme semblait infaillible. Un acompte étalé sur plusieurs années. Une revente à la livraison avec plus-value. Le tout sans hypothèque ni locataire à gérer.
Or, quand les prix stagnent et que les taux grimpent, le scénario catastrophe arrive. L’acheteur sur plan doit fermer la transaction. La banque exige alors une mise de fonds plus importante. En effet, la valeur du bien a baissé. Par conséquent, les mensualités deviennent impossibles à couvrir par un loyer.
Le conseil de Florian : « Une pré construction est un pari, pas un investissement. Si vous ne pouvez pas assumer la fermeture quelles que soient les conditions, ne signez pas. »
3. Les Charges de Copropriété : le Tueur Silencieux de Rendement
Un aspect est souvent négligé par les débutants. Il s’agit de la flambée des charges de copropriété. Les primes d’assurance ont grimpé en flèche. Les coûts de maintenance explosent. De plus, les fonds de prévoyance exigent des contributions plus élevées.
L’investisseur avait calculé son rendement avec 300 dollars de charges. Aujourd’hui, il se retrouve à 450, puis 550 dollars. Sa marge de manœuvre disparaît complètement. En effet, la hausse des taux l’avait déjà réduite.
Méthode Florian : exigez les états financiers de la copropriété. Demandez aussi les procès-verbaux des trois dernières années. Un immeuble mal entretenu avec un fonds vide est une bombe à retardement.
4. Le Renouvellement Hypothécaire Stratégique
Une part importante des prêts hypothécaires canadiens doit être renouvelée. Pour Florian, c’est un défi. C’est aussi une opportunité de renégocier stratégiquement.
Le renouvellement n’est pas un simple clic. C’est le moment de réévaluer votre levier. Il faut comparer les offres des prêteurs concurrents. Parfois, il faut refinancer pour libérer de l’équité. Florian consacre plusieurs articles à cette mécanique. Un refinancement stratégique repose sur des calculs précis. Il exige aussi une bonne compréhension des pénalités.
À explorer : Guide du refinancement hypothécaire au Canada
5. Les Villes Émergentes : Halifax, Moncton, Québec
Face à la flambée des prix à Toronto et Vancouver, Florian s’est tourné vers les marchés secondaires. Il cite souvent le cas de Claire, investisseuse française à Halifax. Elle a bâti un portefeuille rentable. Sa méthode ? Cibler des villes où les fondamentaux soutiennent la demande locative.
Les données récentes confirment cette tendance. Halifax est classée première au Canada pour l’intérêt des investisseurs. Son taux de vacance de bureaux est le plus bas du pays. Moncton affiche une croissance démographique de 2,9 %. Québec enregistre une hausse des prix de 13 % en glissement annuel.
Villes à surveiller selon Florian : Halifax, Moncton, Québec, Ottawa, Hamilton, Kitchener-Waterloo.
6. L’Immobilier Nécessité : Épiceries et Centres de Quartier
Dans un contexte de taux élevés, Florian privilégie les actifs à revenus durables. Les résultats de recherche confirment cette approche. Le commerce de détail axé sur les besoins essentiels affiche les taux de vacance les plus bas. Il offre aussi la meilleure stabilité locative.
Le marché canadien montre une bifurcation claire. Les formats en périphérie performent mieux que les actifs urbains. Par conséquent, les investisseurs institutionnels se tournent vers ces actifs défensifs.
À retenir : la qualité du locataire et la nécessité du service priment sur l’emplacement glamour.
7. Le Multi résidentiel : Résilience Démographique
Le logement locatif multi résidentiel reste la classe d’actifs la plus recherchée au Canada. Brookfield, Crestpoint, GWL Realty Advisors ciblent tous ce secteur. Il est soutenu par des tendances démographiques structurelles. On compte parmi elles l’immigration, le vieillissement et l’urbanisation.
Florian partage cette vision. Pour lui, le multi résidentiel offre un double avantage. D’abord, des revenus contractualisés avec des hausses prévisibles. Ensuite, une protection naturelle contre l’inflation.
Les taux de capitalisation se situent entre 4,00 % et 4,75 % pour les actifs de qualité. C’est un signe de confiance des investisseurs.
8. L’Industriel Bien Positionné : la Logistique de Proximité
L’immobilier industriel a connu une correction. Pourtant, les actifs existants bien situés continuent de performer. Leur base de locataires est diversifiée et orientée vers le marché intérieur.
Florian note un phénomène intéressant. Les nouvelles constructions peinent à trouver preneur. Cela crée une opportunité pour les actifs plus anciens. Il faut simplement qu’ils soient bien localisés. Les taux de capitalisation pour l’industriel de classe A oscillent entre 5,25 % et 6,00 %.
Stratégie : privilégiez les petites et moyennes surfaces en centre-ville. Ciblez aussi les axes de transport. Évitez les grands entrepôts spéculatifs en périphérie.
9. La Fiscalité des Non-Résidents : un Levier sous-Exploité
Florian Monkam s’adresse souvent aux investisseurs français et européens. La fiscalité canadienne des non-résidents est perçue comme un obstacle. Or, elle constitue un cadre structurant. Ce cadre peut être optimisé.
Parmi les leviers, on trouve la holding immobilière internationale. Elle permet de mieux gérer la fiscalité de plusieurs propriétés. Elle facilite aussi la transmission patrimoniale. Florian consacre un guide complet à cette structure. Une planification anticipée peut transformer une charge fiscale en avantage concurrentiel.
Ressource externe : Agence du revenu du Canada — Impôts des non-résidents
10. L’Équipe d’Experts : le Meilleur des investissements immobiliers au Canada
Le dixième des investissements immobiliers au Canada de Florian n’est pas un bien. C’est une méthode. Il s’agit de constituer une équipe d’experts avant même de chercher une propriété.
Un courtier hypothécaire connaît les programmes pour investisseurs étrangers. Un comptable est spécialisé en immobilier. Un inspecteur en bâtiment est rigoureux. Un notaire est expérimenté. Cette équipe coûte cher. Cependant, elle économise des dizaines de milliers de dollars en erreurs évitables.
Florian insiste sur un point. Le capital social et l’accès aux réseaux sont des compétences essentielles. Le secteur a historiquement été marqué par l’exclusion. Les programmes comme FutureBUILDS de Monumental montrent une chose. Les professionnels BIPOC réussissent quand ils accèdent aux bons réseaux.
Ressource interne : Constituer une équipe d’experts pour investir au Canada
Le Mot de la Fin : Discipline et Lucidité
Florian Monkam ne promet pas de recettes miracles. Ses dix investissements immobiliers au Canada se résument à une philosophie. Comprendre les fondamentaux. Tester ses hypothèses sous stress. Ne jamais confondre spéculation et investissement.
Le marché canadien offre des opportunités réelles. On pense au multi résidentiel, au commerce de nécessité et aux villes secondaires. Cependant, il cache aussi des pièges redoutables. Les pré constructions risquées, les charges explosives et les renouvellements mal préparés en font partie.
La différence entre les deux ? La préparation, la discipline et l’entourage.
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