La Banque du Canada vient de relever son taux directeur pour la première fois depuis plus de trois ans. Si votre hypothèque arrive à échéance bientôt, la lettre de votre prêteur ne devrait pas être signée sans réflexion. Voici les questions sur le renouvellement hypothécaire à vous poser, inspirées de la démarche de Florian Monkam, investisseur immobilier et formateur chez Global Investisseur.
Le contexte : le taux directeur repart à la hausse
Le taux directeur passe de 2,25 % à 2,5 %, une première hausse en trois ans attribuée à la remontée durable du coût de l’énergie. Cette hausse n’influence pas directement les taux hypothécaires fixes, mais elle fait grimper le coût des emprunts à taux variable. La banque centrale prévient que d’autres hausses pourraient être nécessaires, décision par décision. Vous trouverez les détails dans le communiqué de la Banque du Canada et dans l’analyse du Soleil. Première hausse en trois ans +2. Voici quelques questions sur le renouvellement hypothécaire à poser avant de s’engager.
Question 1 : à quel moment dois-je commencer à magasiner ?
Beaucoup de propriétaires attendent la lettre du prêteur. Or, il est généralement recommandé de commencer à magasiner environ 3 à 4 mois avant la fin du terme. Notez la date d’échéance dès aujourd’hui et planifiez vos comparaisons. habitam
Question 2 : l’offre de mon prêteur est-elle vraiment compétitive ?
Les offres de renouvellement automatique sont rarement les taux les plus bas du prêteur. Florian Monkam voit le renouvellement, selon la synthèse de Global Investisseur, comme le moment de réévaluer son levier et de comparer les offres des prêteurs concurrents. Demandez des offres écrites à au moins deux autres institutions. nestoglobal-investisseur
Question 3 : mon budget tient-il si les taux montent de 2 à 3 points ?
C’est le principe central attribué à Florian Monkam : ne jamais fonder une décision sur les taux actuels, mais simuler avec des taux majorés de 2 à 3 points. Avec un taux directeur qui vient de monter et d’autres hausses possibles, cette simulation est plus pertinente que jamais. Calculez votre mensualité à un taux plus élevé et vérifiez que vos finances résistent. global-investisseur
Question 4 : mon projet reste-t-il rentable à 6 % ou 7 % ?
Pour un investisseur locatif, le renouvellement est aussi un test de rentabilité. Selon la même synthèse, Florian Monkam recommande de vérifier qu’un projet reste rentable à 6 % ou 7 %, faute de quoi il devient spéculatif. Si les loyers ne couvrent plus les charges à ce taux, il faut ajuster la stratégie avant de signer. global-investisseur
Question 5 : taux fixe ou taux variable, maintenant ?
Le variable a déjà été touché par la hausse : le taux préférentiel des grandes banques passerait d’environ 4,45 % à environ 4,70 %. Le fixe, lui, dépend surtout du marché obligataire. Comparez la prévisibilité du fixe avec le risque d’autres hausses sur le variable, en tenant compte de votre tolérance au risque et de votre situation. financialtools
Question 6 : quelles sont mes pénalités et mes privilèges ?
Il n’y a pas de pénalité à l’échéance du terme, mais le contrat que vous signez en aura une. Pour un taux variable, c’est le plus souvent trois mois d’intérêts. Pour un taux fixe, c’est le plus élevé entre trois mois d’intérêts et l’indemnité de remboursement anticipé, parfois bien plus lourde. Vérifiez aussi vos privilèges de paiement anticipé. Florian Monkam insiste pour bien comprendre les pénalités avant tout refinancement stratégique. global-investisseur
Question 7 : dois-je renouveler ou refinancer ?
Le renouvellement garde votre solde et votre amortissement. Le refinancement permet d’emprunter plus, à hauteur de 80 % de la valeur de la propriété au maximum, mais il implique des frais. Le renouvellement est souvent le bon moment pour refinancer, puisque la pénalité de rupture disparaît. Pour approfondir la différence, lisez l’article de Global Investisseur. global-investisseur
Question 8 : puis-je changer de prêteur facilement ?
Oui. Selon le bulletin de l’AMF du 21 novembre 2024, le taux admissible minimal n’est plus exigé pour un renouvellement non assuré auprès d’un nouveau prêteur, si le montant et l’amortissement n’augmentent pas. Vérifiez les frais éventuels de transfert (évaluation, notaire) selon votre cas. global-investisseur
Question 9 : qui m’accompagne ?
Florian Monkam recommande, selon la synthèse, de s’entourer d’un courtier hypothécaire, d’un comptable, d’un inspecteur et d’un notaire. Posez aussi des questions à votre courtier : avec combien de prêteurs travaille-t-il, et un prêteur lui a-t-il consenti plus de 50 % de ses prêts ou renouvellements en 12 mois ? Il doit aussi vous informer par écrit des frais éventuels. Consultez le guide de l’AMF. global-investisseurlautorite
Checklist rapide
- Notez la date d’échéance et commencez à comparer 3 à 4 mois avant.
- Obtenez au moins trois offres écrites.
- Simulez vos paiements avec un taux majoré de 2 à 3 points.
- Demandez le montant exact des pénalités par écrit.
- Ne signez pas avant d’avoir comparé toutes les conditions.
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