Qui a le dessus aujourd’hui : l’acheteur ou le vendeur ? La réponse change selon la ville, le type de bien et le mois. À l’automne, l’équilibre s’est déplacé au Canada, et le Québec n’y échappe pas. Voici comment lire ce rapport de force, avec le pouvoir des acheteurs et la grille d’analyse que défend Florian Monkam, fondateur de Global Investisseur, et comment en tirer parti.
1. Qui est Florian Monkam ?
Florian Monkam est le fondateur et PDG de Global Investisseur. L’entreprise est spécialisée dans l’investissement immobilier en France, au Canada et dans les pays francophones d’Afrique. Elle propose des formations en ligne, des programmes personnalisés et un fonds d’investissement. Sur son site, son approche mêle rigueur analytique, pragmatisme fiscal et anticipation des cycles du marché canadien. Il a aussi misé sur les marchés secondaires comme Halifax et Moncton face à la flambée des prix à Toronto et à Vancouver. Voir son top 10 des investissements immobiliers au Canada.
2. Comment mesurer le pouvoir des acheteurs
Deux indicateurs suffisent pour situer le rapport de force :
- Le ratio ventes/nouvelles inscriptions (RVNI) : combien de ventes pour chaque nouvelle inscription. L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) parle d’un marché équilibré entre 45 et 65 %.
- Les mois d’inventaire : le temps qu’il faudrait pour écouler les propriétés à vendre au rythme actuel. L’ACI considère qu’un marché favorable aux vendeurs est inférieur à 3,6 mois, et qu’un marché favorable aux acheteurs dépasse 6,4 mois.
Plus l’offre est abondante et lente à se vendre, plus l’acheteur a de marge pour négocier.
3. L’état du marché canadien : un marché équilibré
En août 2026, les ventes réelles ont reculé de 6,9 % sur un an, et le prix moyen national s’établissait à 668 219 $, en hausse de 0,6 %. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est passé de 51,1 % à 49,1 %. Il restait 4,8 mois d’inventaire, un niveau inchangé pour le quatrième mois consécutif et légèrement sous la moyenne à long terme d’environ 5 mois. Les nouvelles inscriptions ont augmenté de 3,3 % sur un mois. Source : communiqué de l’ACI.
Traduction : ni marché de vendeurs, ni marché d’acheteurs franc. L’acheteur a plus de choix qu’en 2025, mais pas de bonne affaire automatique.
4. Au Québec et à Montréal : tout dépend du segment
Province : selon les données de l’APCIQ relayées par nesto, le ratio ventes/inscriptions était de 52,1 % en août, soit un marché équilibré. Cela marque un changement net par rapport aux conditions favorables aux vendeurs. Les nouvelles inscriptions ont augmenté de 10,4 % sur un an, et les inscriptions actives de 21 %, pour atteindre 42 276.
Les copropriétés : c’est là que l’acheteur est le plus en position de force. Les inscriptions ont augmenté d’environ 22 % alors que les ventes ont chuté de 12 %, et les délais de vente s’allongent.
Île de Montréal : les lectures divergent selon la méthode. L’indice privé Tardif a placé l’île en zone d’« acheteur fort » avec un score de 18,1 sur 100 : 883 ventes pour 2 402 nouvelles inscriptions. Pourtant, une vente sur huit s’y conclut encore au-dessus du prix demandé. D’autres sources placent la région métropolitaine en zone équilibrée avec 5,4 mois d’inventaire et un ratio de 49 %. Ne vous fiez donc pas à un chiffre global : regardez votre quartier et votre type de propriété.
5. Le pouvoir des acheteurs, ce n’est pas seulement le prix
Le pouvoir d’un acheteur se joue sur cinq terrains :
- Le temps. Un bien qui traîne depuis des semaines ou une fiche expirée puis republiée signale un vendeur plus flexible.
- Le financement. Un acheteur préapprouvé, avec un taux garanti, négocie en position de force. Voir notre analyse sur le taux hypothécaire.
- Les conditions. Date de prise de possession, inspection, inclusions, réparations : ces éléments valent parfois plus qu’une baisse de prix.
- L’information. Les ventes comparables, les jours sur le marché et les baisses de prix permettent d’étayer votre offre.
- La flexibilité du lieu. Un investisseur prêt à regarder un marché secondaire, comme le fait Florian Monkam, élargit son pouvoir de choix.
6. Comment utiliser votre pouvoir : sept étapes
- Obtenez une préapprobation et un taux garanti avant de visiter.
- Analysez les comparables : prix vendus, jours sur le marché, baisses de prix.
- Ciblez les segments où l’offre dépasse la demande, par exemple les copropriétés.
- Calculez le rendement net si c’est un investissement. Notre guide pour comparer deux immeubles de prix différents vous aide.
- Négociez le prix et les conditions : délais, inclusions, travaux à la charge du vendeur.
- Faites inspecter et gardez votre condition de financement.
- Sachez vous retirer. Un bon acheteur n’achète pas sous la pression.
7. Les pièges d’un marché plus équilibré
- Pouvoir ne veut pas dire rabais garanti. Les biens bien placés et bien tarifés partent toujours vite, parfois au-dessus du prix demandé.
- Une offre trop basse peut bloquer la discussion.
- Un bien invendu l’est souvent pour de bonnes raisons : prix, état, emplacement.
- Les taux peuvent bouger. La Banque du Canada annonce sa prochaine décision le 28 octobre.
- Un marché équilibré peut basculer en quelques mois dans un sens ou dans l’autre.
8. Pour l’investisseur : le prix n’est qu’un chiffre
Un marché plus favorable ne justifie pas d’acheter n’importe quoi. Florian Monkam rappelle que l’immobilier rentable repose sur le cash-flow : voir son guide de l’immobilier rentable au Canada. Utilisez votre pouvoir de négociation pour améliorer le rendement, pas pour justifier un mauvais achat.
Checklist de l’acheteur
- Ratio ventes/inscriptions et mois d’inventaire de votre secteur consultés.
- Préapprobation et taux garanti en main.
- Comparables et jours sur le marché analysés.
- Offre avec conditions claires et délai raisonnable.
- Rendement net calculé pour tout achat locatif.
- Plan de sortie si le prix ne convient pas.
Conclusion
De nos jours, le pouvoir des acheteurs est réel mais nuancé : le marché est équilibré à l’échelle du pays et du Québec, et plus favorable dans certains segments comme les copropriétés. Celui qui gagne est celui qui lit les chiffres de son secteur, prépare son financement et négocie avec méthode.
Retrouvez Florian Monkam : Global Investisseur, YouTube, Facebook.
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Données de marché : ACI, APCIQ et nesto.
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