Un immeuble à 650 000 $ et un autre à 850 000 $ ne se comparent pas sur l’étiquette. Le moins cher n’est pas forcément la meilleure affaire, et le plus cher n’est pas forcément un risque. Voici la grille pour comparer deux immeubles que l’on retrouve dans la démarche de Florian Monkam, le fondateur de Global Invest, pour trancher chiffres en main.
Le principe : un prix n’est pas une valeur
Deux immeubles peuvent afficher le même prix et représenter des projets très différents. Il faut donc comparer deux immeubles avec la rentabilité réelle sur plusieurs années, pas seulement le montant à débourser. Florian Monkam rappelle le principe de base : en immobilier rentable, le cash-flow passe en premier. On part des revenus locatifs bruts, on soustrait l’hypothèque, les taxes foncières, les assurances et l’entretien, et le résultat net doit être positif. Détails dans notre article sur l’immobilier rentable au Canada.
Pour comparer deux immeubles de prix différents, il faut les ramener à la même base. Voici les sept étapes.
Étape 1 : ramener les prix à la même base
Calculez pour chaque immeuble :
- le prix par porte (prix ÷ nombre de logements) ;
- le prix par pi² ;
- le multiplicateur de revenu brut (prix ÷ revenus bruts annuels).
Ces ratios montrent vite lequel est cher pour ce qu’il rapporte. Ils ne suffisent pas, mais ils permettent un premier tri.
Étape 2 : normaliser les revenus
Comparez les loyers actuels aux loyers du marché. Un immeuble aux loyers très en dessous du marché cache un potentiel, mais aussi une contrainte : au Québec, les hausses de loyer sont encadrées par le Tribunal administratif du logement. Ne comptez que sur des revenus que vous pouvez réellement obtenir. Vérifiez les baux et l’historique de vacance.
Étape 3 : normaliser les charges
C’est là que les comparaisons dérapent. Utilisez la même liste pour les deux immeubles :
- taxes municipales et scolaires ;
- assurances ;
- énergie et services communs ;
- entretien et réparations ;
- vacance locative ;
- gestion, même si vous la faites vous-même ;
- déneigement et paysagement.
Sous-estimer les charges rend un immeuble artificiellement rentable. Il faut aussi retirer du calcul les charges qui n’existent que chez le vendeur, et ajouter celles qu’il n’a jamais payées.
Étape 4 : comparer sur le rendement net, le TGA
Le taux global d’actualisation (TGA) relie le revenu net normalisé d’un plex à son prix de vente. Il permet de comparer des plex sur une même base. Voir l’explication du TGA pour les plex. Par ailleurs, le seuil de rentabilité permet de comparer les immeubles indépendamment du financement utilisé, comme l’explique ce guide sur le seuil de rentabilité d’un plex.
Formule : TGA = revenu net normalisé ÷ prix d’achat.
Étape 5 : passer au cash-flow et à la couverture de la dette
Appliquez le même scénario de financement aux deux immeubles : même mise de fonds en pourcentage, même taux, même amortissement. Calculez ensuite :
- le cash-flow annuel (revenu net − service de la dette) ;
- le ratio de couverture de la dette (revenu net ÷ service de la dette), que les prêteurs veulent souvent supérieur à 1,1.
Exemple chiffré
| Immeuble A (triplex) | Immeuble B (quadruplex) | |
|---|---|---|
| Prix | 650 000 $ | 850 000 $ |
| Prix par porte | 216 667 $ | 212 500 $ |
| Revenus bruts | 46 800 $ | 67 200 $ |
| Charges | 17 000 $ | 24 000 $ |
| Revenu net | 29 800 $ | 43 200 $ |
| Multiplicateur de revenu brut | 13,9 | 12,7 |
| TGA | 4,6 % | 5,1 % |
| Service de la dette* | 32 516 $ | 42 521 $ |
| Cash-flow annuel | −2 716 $ | +679 $ |
| Couverture de la dette | 0,92 | 1,02 |
Hypothèses : mise de fonds de 25 %, taux de 4,5 %, amortissement de 25 ans, calcul simplifié. Ce sont des chiffres d’illustration, pas des offres réelles.
Le plus cher des deux, l’immeuble B, est ici le meilleur investissement. Il coûte moins cher par porte, rapporte plus par dollar investi et dégage un cash-flow positif.
Étape 6 : chiffrer l’état du bâtiment
Un prix plus bas peut cacher des travaux : toiture, fenêtres, plomberie, électricité, fondation. Faites inspecter les deux immeubles et ajoutez au prix d’achat le coût réaliste des travaux urgents. Comparez ensuite le prix total. Un immeuble moins cher à l’achat peut coûter plus cher une fois remis à niveau.
Étape 7 : tester la résistance du projet
Simulez des scénarios défavorables pour chaque immeuble :
- une hausse du taux au renouvellement ;
- une vacance de deux mois ;
- une dépense imprévue de 10 000 $ à 15 000 $.
L’immeuble qui reste solvable dans le scénario pessimiste est le plus sûr. Un projet qui ne tient que dans le meilleur scénario est un pari, pas un investissement.
Le marché et l’équipe comptent autant que les chiffres
Deux immeubles identiques sur papier ne valent pas la même chose selon la ville. Florian Monkam insiste sur le ratio entre les prix d’achat et les revenus locatifs, qui varie fortement d’un marché à l’autre. Dans ses contenus, il recommande aussi de constituer une équipe d’experts avant de chercher une propriété : courtier, prêteur, inspecteur, notaire et comptable. Voir son top 10 des investissements immobiliers au Canada.
Une dernière règle de discipline : calculez avant de visiter. Avec les loyers déclarés, les taxes et le prix demandé, vous savez en quelques minutes si l’immeuble mérite une visite.
Checklist de comparaison
- Même grille pour les deux immeubles.
- Même scénario de financement.
- Charges complètes et normalisées.
- TGA, cash-flow et couverture de la dette calculés.
- Travaux chiffrés et inspection réalisée.
- Test de résistance fait.
- Décision prise par les chiffres, pas par l’émotion.
Conclusion
L’immeuble à choisir est celui qui offre le meilleur rendement net, le cash-flow le plus sain et le risque le plus maîtrisé, pas celui dont le prix est le plus bas. Appliquez la même méthode à chaque offre que vous recevez.
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