Vous envisagez d’acheter avec un co-emprunteur au Canada ? Cette stratégie gagne en popularité face à la hausse des prix et aux exigences du stress test. Pourtant, ce processus d’achat ne se résume pas à additionner deux revenus. Il faut comprendre les avantages, les risques et les obligations légales. Ce guide vous explique tout pour réussir votre achat en toute sécurité.
Pourquoi choisir d’acheter avec un co-emprunteur au Canada ?
Cela permet d’augmenter significativement votre capacité d’emprunt. Les banques et prêteurs hypothécaires canadiens additionnent les revenus de tous les co-emprunteurs. Ainsi, acheter avec un co-emprunteur au Canada rend accessible une propriété qui serait hors de portée pour un acheteur seul.
Voici quelques avantages concrets :
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Capacité d’emprunt accrue : deux salaires permettent de passer plus facilement le test de résistance du BSIF (taux contractuel + 2 %).
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Mise de fonds partagée : la SCHL exige 5 % sur les premiers 500 000 $. En achetant avec un co-emprunteur au Canada, vous réunissez plus rapidement cet apport.
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Frais mensuels allégés : hypothèque, taxes scolaires et municipales, assurances, entretien : tout se divise.
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Accès aux comptes enregistrés : chaque co-emprunteur peut utiliser son CELIAPP ou son RAP. Vous pouvez ainsi cumuler les retraits admissibles.
Les risques à connaître avant d’acheter avec un co-emprunteur au Canada
Acheter avec un co-emprunteur au Canada comporte des risques souvent sous-estimés. Avant de signer, informez-vous.
Responsabilité solidaire
Lorsque vous achetez avec un co-emprunteur, chaque signataire est responsable de la totalité de la dette. Si l’autre ne paie pas, la banque exigera le montant intégral de votre côté. Peu importe votre entente privée, le prêteur hypothécaire s’adressera à la personne solvable.
Impact sur votre dossier de crédit
Ce processus d’achat inscrit la dette entière sur le rapport de chaque emprunteur. Vouloir obtenir un prêt auto ou une marge de crédit deviendra plus difficile, car les institutions verront une obligation hypothécaire complète.
Blocage en cas de désaccord
Que se passe-t-il si l’un veut vendre et l’autre non ? Acheter avec un co-emprunteur au Canada sans contrat clair peut mener à une action en partage forcé devant les tribunaux. Les délais et frais sont importants.
Succession compliquée
En cas de décès, la part du co-emprunteur décédé revient à ses héritiers, pas automatiquement à l’autre. L’achat exige donc de prévoir une clause de survie selon votre province (joint tenancy en Ontario, par exemple). Au Québec, la copropriété indivise requiert des précautions supplémentaires.
Précautions légales indispensables à prendre
Pour sécuriser votre projet, suivez ces étapes juridiques. Cela doit reposer sur des bases solides.
1. Rédigez une convention de co-emprunt
Ce document, préparé par un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier canadien, doit préciser :
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La quote-part de chacun (exemple : 50/50 ou 60/40)
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La répartition des paiements hypothécaires
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Les règles en cas de vente par l’un des co-emprunteurs
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Le processus de rachat de la part
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La gestion du logement si l’un ne paie plus
Sans cette convention, acheter avec un co-emprunteur au Canada expose à des litiges longs et coûteux.
2. Prévoyez une clause de sortie
Acheter avec un co-emprunteur au Canada doit inclure un mécanisme de départ. Exemples :
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Droit de premier refus (priorité pour racheter la part)
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Délai de 90 jours pour trouver un accord
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Évaluation par un évaluateur agréé membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) ou de l’Appraisal Institute of Canada
3. Vérifiez les crédits ensemble
Avant toute signature pour l’achat avec un co-emprunteur, commandez vos rapports de crédit. Un mauvais score peut doubler votre taux d’intérêt. Utilisez https://www.transunion.ca
4. Choisissez le bon type de copropriété
Chaque province canadienne a ses règles. En Ontario, le joint tenancy donne automatiquement la propriété au survivant. Au Québec, acheter avec un co-emprunteur au Canada en indivision nécessite une convention d’indivision. Consultez le site de l’Union des consommateurs
Exemple concret : Acheter au Canada en toute sécurité
Prenons Sophie et Karim, deux amis à Vancouver. Ils souhaitent acheter un condo à Burnaby au Canada avec un co-emprunteur. Avant l’offre d’achat, ils :
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Consultent une avocate en droit immobilier
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Signent une convention de co-emprunt avec clause de rachat mutuel
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Ouvrent chacun un CELIAPP et cotisent 8 000 $
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Vérifient leurs cotes de crédit (excellentes toutes deux)
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Choisissent une mise de fonds de 10 % pour éviter l’assurance prêt SCHL
Grâce à ces précautions, ils réussissent acheter avec un co-emprunteur au Canada sans stress. Leur contrat prévoit même que si l’un veut vendre dans les 5 premières années, l’autre a la priorité pour racheter au prix du marché.
Alternatives si vous hésitez
Parfois, acheter avec un co-emprunteur au Canada n’est pas la meilleure option. Envisagez :
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La co-signature : une personne se porte garante sans être propriétaire. Moins risqué pour elle, mais les banques l’acceptent rarement sans lien familial direct.
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Le prêt familial : un parent vous avance la mise de fonds via un billet à ordre. Vous restez seul propriétaire.
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La location-accession : certains programmes provinciaux (ex. Colombie-Britannique) permettent de louer avec option d’achat.
Si vous tenez à acheter avec un co-emprunteur au Canada, ne négligez jamais la convention juridique.
Questions fréquentes sur l’achat au Canada
Peut-on acheter avec un co-emprunteur au Canada sans être marié ?
Oui. Beaucoup d’amis, frères et sœurs, ou parents-enfants le font. La loi ne demande aucun lien conjugal.
Peut-on retirer un co-emprunteur plus tard ?
Oui, mais c’est complexe. Vous devrez obtenir une nouvelle approbation hypothécaire seule, payer des frais de pénalité et refinancer. Mieux vaut anticiper cette possibilité dans votre convention.
L’assurance prêt SCHL est-elle obligatoire quand on achète avec un co-emprunteur au Canada ?
Uniquement si la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Acheter avec un co-emprunteur au Canada ne change rien à cette règle.
Conclusion : faut-il acheter avec un co-emprunteur au Canada ?
Acheter avec un co-emprunteur au Canada est une solution puissante pour devenir propriétaire plus tôt, avec un meilleur pouvoir d’achat. Mais ce n’est pas un acte anodin. La clé du succès repose sur trois piliers :
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Une convention de co-emprunt rédigée par un professionnel
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Une transparence totale sur la situation financière de chacun
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Une clause de sortie clairement définie
Si vous prenez ces précautions, acheter avec un co-emprunteur au Canada vous ouvrira des portes. Dans le cas contraire, cela pourrait devenir un cauchemar juridique et financier.
Avant de signer une offre d’achat, prenez rendez-vous avec un notaire ou avocat immobilier. Visitez le site pour trouver un professionnel près de chez vous. Et consultez le guide officiel de la SCHL sur l’achat à plusieurs.
Ressources officielles :
Avertissement : Cet article est à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique ou financier. Les lois provinciales varient. Consultez toujours un professionnel avant de vous engager dans un achat avec co-emprunteur au Canada.
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