Avr 29, 2026

Ratio d’endettement : comment la banque Canadienne calcule réellement votre capacité d’achat

Vous souhaitez acheter une propriété à Toronto, Vancouver ou Montréal. La banque n’examine pas uniquement votre salaire. Elle utilise le Ratio d’endettement précis pour déterminer le montant qu’elle peut vous prêter.

Voici, point par point, le fonctionnement actuel au Canada pour l’année.

1. Les Ratio d’endettement fondamentaux : GDS et TDS

Les banques canadiennes (RBC, TD, BMO, Scotiabank, CIBC) calculent systématiquement :

GDS (Gross Debt Service) = coûts du logement ÷ revenu brut
TDS (Total Debt Service) = (coûts du logement + autres dettes) ÷ revenu brut

Seuil maximum généralement accepté :
GDS ≤ 39 % et TDS ≤ 44 % (certains prêteurs acceptent 44/50 % pour un dossier solide).

Référence officielle de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada

2. Ce que la banque inclut dans les « coûts du logement »

La banque ne se limite pas au paiement hypothécaire mensuel. Elle ajoute :

Paiement principal et intérêts
Taxe foncière annuelle (divisée par 12)
Chauffage (estimation fréquente de 150 $ par mois)
50 % des frais de copropriété (pour un condo)

Les frais d’internet, d’électricité (hors chauffage) et de téléphone ne sont pas pris en compte.

3. Les autres dettes (pour le TDS)

La banque totalise toutes vos obligations mensuelles :

Paiement automobile
Cartes de crédit (3 à 5 % du solde)
Marge de crédit
Prêt étudiant
Pension alimentaire

Même une carte de crédit soldée chaque mois est prise en compte (généralement 3 % du solde utilisé).

4. Le test de résistance (stress test) : obligatoire au Canada

Depuis 2018 (directive OSFI B-20), toutes les banques doivent évaluer votre capacité à payer à un taux plus élevé :
5,25 % ou taux contractuel + 2 % (le plus élevé des deux).

Exemple :
Si la banque offre un taux fixe de 4,2 %, elle recalcule votre GDS/TDS avec 6,2 % (car 6,2 % est supérieur à 5,25 %).

Règles officielles de l’OSFI

5. Exemple concret de calcul du Ratio d’endettement par une banque

Revenu brut annuel : 90 000 $(so i t 7500$ par mois)
Autres dettes : 450 $p a r m o i s M i se d e f o n d s : 20000$
Taux hypothécaire offert : 4,5 % → test à 6,5 %
Prix de la maison visée : 350 000 $

Coûts du logement estimés :

Hypothèque (6,5 % sur 25 ans) : 1 700 $ par mois
Taxes : 200 $ par mois
Chauffage : 150 $ par mois
Total logement = 2 050 $

GDS = 2 050 ÷ 7 500 = 27,3 % (acceptable)
TDS = (2 050 + 450) ÷ 7 500 = 33,3 % (acceptable)

La banque accepte le dossier. La capacité d’achat maximale dans ce cas se situe autour de 380 000 $.

6. Comment améliorer son ratio d’endettement

Rembourser une carte de crédit ou un prêt automobile avant la demande.
Augmenter la mise de fonds (CELI, RAP).
Allonger la période d’amortissement à 30 ans (réduction du paiement mensuel).
Acheter avec un co-emprunteur.

Guide du RAP (Régime d’accession à la propriété)

7. Outils et simulateurs officiels

Avant de rencontrer une banque, il est recommandé d’effectuer sa propre simulation :

Calculateur de capacité d’emprunt du gouvernement du Canada
Test de résistance OSFI

8. Erreurs fréquentes à éviter

Penser que la banque utilise le salaire net (elle utilise le salaire brut).
Négliger les dettes de cartes de crédit à zéro – le solde utilisé compte.
Oublier les frais de copropriété ou le chauffage.
Ignorer le test de résistance – un refus peut survenir même à taux bas.

9. Conclusion : points clés à retenir

La banque ne détermine pas une capacité d’achat arbitraire. Elle applique les Ratio d’endettement GDS/TDS au revenu brut et aux dettes réelles, ainsi que le test de résistance (5,25 % ou taux+2 %).

Pour optimiser votre projet :

Calculer soi-même ses ratios (liens officiels ci-dessus).
Réduire ses dettes avant la demande.
Comparer plusieurs banques – leurs seuils varient légèrement.

Vérifiez votre capacité avec le simulateur du gouvernement du Canada

Conseil final : un courtier hypothécaire peut souvent obtenir des conditions plus souples que votre banque habituelle. Sa consultation est généralement gratuite.

Liste des courtiers reconnus : CMHC

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