Pour la première fois depuis la pandémie, les locataires canadiens voient le marché se détendre. Pourtant, payer son loyer reste difficile pour beaucoup de ménages. C’est le double message du dernier Rapport sur le marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Voici les chiffres, les villes et les conséquences concrètes pour vous.
Comment la SCHL mesure le marché locatif
Chaque année en octobre, la SCHL mène son Enquête sur les logements locatifs, qui porte sur un échantillon de logements dans tous les centres urbains de 10 000 habitants ou plus. Elle recueille les loyers, la disponibilité, le roulement des locataires et les logements vacants. L’enquête vise surtout les immeubles d’initiative privée d’au moins 3 logements locatifs. Les résultats servent de référence aux gouvernements, aux promoteurs et aux investisseurs. cmhc-schlcmhc-schl
Vous pouvez consulter le rapport complet sur le site de la SCHL.
Les chiffres clés à retenir
- Taux d’inoccupation national : 3,1 %, contre 2,2 % en 2024. Il dépasse maintenant la moyenne sur 10 ans. Le creux historique de 1,5 % remonte à 2023. cmhc-schlnoovo
- Loyer moyen d’un 2 chambres : +5,1 % pour l’ensemble des locataires. Cette hausse s’explique en partie par la majoration appliquée quand un nouveau locataire signe un bail. cmhc-schl
- Incitatifs en hausse : les propriétaires proposent un mois gratuit, des indemnités de déménagement ou des primes à la signature. cmhc-schl
Pourquoi le marché se détend
La SCHL avance deux explications. D’abord, le nombre historiquement élevé de logements locatifs achevés. Ensuite, une demande plus faible, liée au ralentissement de la croissance démographique et économique. À Toronto, par exemple, la baisse de l’immigration et le recul des étudiants étrangers ont pesé sur la demande. cmhc-schl
Les prévisions de la SCHL allaient déjà dans ce sens. Ses Perspectives du marché de l’habitation 2026 annonçaient une hausse des taux d’inoccupation et un ralentissement de la croissance des loyers partout au pays. cmhc-schl
Ville par ville : un marché à plusieurs vitesses
Vancouver. Le taux d’inoccupation atteint 3,7 %, un sommet depuis 1988, et la croissance des loyers est à son plus bas niveau en deux décennies. cmhc-schl
Toronto. Le taux grimpe à 3 % pour la première fois depuis la pandémie, mais reste à 1 % pour les copropriétés louées. Les loyers des logements changeant de locataire ont reculé, ce qui facilite les déménagements. cmhc-schl
Montréal. Les loyers moyens ont bondi de 7,2 %, surtout à cause des hausses appliquées au renouvellement des baux. Le taux d’inoccupation s’établit à 2,9 %. Les loyers progressent plus vite que les revenus, et l’abordabilité se détériore. cmhc-schlledevoir
Calgary et Edmonton. Calgary reste à 5 %, avec une offre locative en hausse de 11 % concentrée dans le haut de gamme. Edmonton monte à 3,8 %. cmhc-schl
Ottawa et Halifax. À Ottawa, le taux atteint 6,7 % pour les logements neufs, mais reste sous 1 % dans les gammes de prix inférieures. À Halifax, la croissance du loyer moyen est de 6,7 %, et l’écart de loyer entre logements avec et sans roulement atteint 29 %, ce qui décourage les locataires de déménager. cmhc-schlcmhc-schl
Québec. Le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) relève une hausse de loyer de 10,1 % entre 2024 et 2025, bien au-dessus de l’inflation, pour un loyer mensuel moyen de 1 232 $. Il note aussi que le taux d’inoccupation est de 4,5 % dans la gamme de loyers la plus élevée, contre 0,8 % dans la plus basse. Lisez son analyse du rapport. fraprufrapru
Le paradoxe : plus de logements vacants, mais l’abordabilité reste un défi
C’est la leçon principale du rapport. Les nouveaux logements sont surtout chers, alors que les ménages à faible revenu cherchent des loyers bas, là où la vacance reste minime. La SCHL le dit elle-même : l’offre de logements abordables pour les ménages à faible revenu est encore limitée. cmhc-schl
Les copropriétés louées montrent la même tension : loyer moyen de 2 305 $ pour un 2 chambres (+4,8 %) et taux d’inoccupation de seulement 1,3 %. noovo
Ce que cela change pour vous
Si vous êtes locataire
- Négociez : demandez un mois gratuit ou une réduction, surtout dans un immeuble neuf.
- Comparez les loyers demandés pour les logements disponibles avec votre loyer actuel avant de renouveler.
- Gardez un œil sur l’écart avec le marché : changer de logement n’est plus toujours pénalisant.
Et Si vous êtes propriétaire ou investisseur
- La concurrence augmente, surtout dans le neuf et le haut de gamme.
- Les incitatifs deviennent un outil courant pour remplir un immeuble.
- Les segments abordables restent très demandés.
Si vous arrivez au Canada (étudiants, travailleurs, nouveaux résidents)
- La détente rend la recherche moins serrée qu’en 2023, mais les villes ne se valent pas : Calgary, Edmonton ou Vancouver offrent plus de choix que Québec ou Halifax.
- Visitez avant de signer et vérifiez ce que le bail inclut.
Et après ? Cap sur le rapport
Au Québec, la SCHL anticipait des hausses de loyer moins violentes, avec une détente continue à Montréal et à Gatineau. L’enquête a lieu en ce moment, en octobre. Nous saurons donc bientôt si la détente s’est confirmée. Nous mettrons cet article à jour dès la publication.
FAQ
Quel est le taux d’inoccupation au Canada ?
3,1 % en octobre selon la SCHL, contre 2,2 % un an plus tôt.
Les loyers baissent-ils au Canada ?
Pas globalement. La croissance ralentit et certains loyers demandés baissent, mais le loyer moyen payé continue d’augmenter, de 5,1 % pour un 2 chambres.
Quand sort le prochain rapport de la SCHL ?
L’enquête se fait en octobre et le rapport sort habituellement en fin d’année. Consultez le calendrier des rapports de la SCHL.
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