Un changement de résidence principale en bien locatif est une décision qui peut s’avérer très rentable. Cependant, elle déclenche aussi des règles fiscales complexes. En effet, beaucoup de propriétaires ignorent ces règles jusqu’à ce qu’ils reçoivent un avis de cotisation surprise. Pourtant, un changement de résidence principale en bien locatif peut être planifié intelligemment pour éviter des impôts immédiats.
Voici tout ce que vous devez savoir sur les impacts fiscaux de ce choix important.
La disposition réputée : le concept fondamental
Lorsque vous effectuez un changement de résidence principale en bien locatif, l’Agence du revenu du Canada (ARC) considère qu’il y a eu une vente. Plus précisément, on parle de « disposition réputée » . En d’autres mots, même si vous n’avez pas réellement vendu votre maison, l’ARC vous traite comme si vous l’aviez fait.
Concrètement, vous êtes réputé avoir vendu la propriété à sa juste valeur marchande (JVM). Puis, vous êtes réputé l’avoir rachetée immédiatement au même prix . Ainsi, cette JVM devient le nouveau prix de base rajusté pour vos calculs futurs .
Prenons un exemple. Vous avez acheté votre maison 300 000.. L’ARC considère donc que vous avez réalisé un gain en capital de 200 000 $ au moment du changement. Heureusement, une solution existe pour éviter de payer cet impôt tout de suite.
Le choix fiscal en vertu du paragraphe 45(2)
Face à un changement de résidence principale en bien locatif, vous pouvez exercer un choix fiscal très avantageux. Il est prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu. Ce choix permet de reporter l’impôt sur le gain en capital. Vous le paierez seulement lorsque vous vendrez réellement la propriété.
De plus, ce choix vous permet de désigner le bien comme résidence principale pour quatre années supplémentaires. Et ce, même si vous n’y habitez plus. Par conséquent, vous pouvez continuer à protéger la valeur accumulée de l’impôt pendant cette période .
Pour exercer ce choix, vous devez joindre une lettre signée à votre déclaration de revenus. Cette lettre doit décrire le bien. Elle doit aussi indiquer votre intention d’exercer le choix selon le paragraphe 45(2) . D’ailleurs, ce choix s’applique aussi pour le Québec si vous le faites auprès de l’ARC .
Les conditions à respecter impérativement
Le choix 45(2) n’est pas automatique. En effet, il vient avec des conditions strictes. Si vous ne les respectez pas, le fisc pourrait refuser votre demande. Voici les principales règles :
D’abord, vous ne pouvez pas réclamer la déduction pour amortissement (DPA) sur le bien . Si vous le faites, le choix est révoqué. Ensuite, vous devez déclarer vos revenus de location nets chaque année. Enfin, vous ne pouvez pas désigner une autre résidence comme résidence principale durant cette période .
Par ailleurs, sachez que vos revenus locatifs nets s’ajoutent à vos autres revenus. Ils sont donc imposés à votre taux marginal . Heureusement, vous pouvez déduire plusieurs dépenses : intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurances et frais d’entretien .
La location d’une partie seulement de la résidence
Un changement de résidence principale en bien locatif peut être partiel. Par exemple, vous louez le sous-sol de votre maison. Dans ce cas, il y a aussi disposition réputée. Toutefois, elle s’applique uniquement à la partie convertie. Vous devez alors répartir le prix de base rajusté et la JVM entre la partie personnelle et la partie locative. Cette répartition doit être raisonnable, par exemple selon la superficie .
Cependant, une exception existe. Elle s’applique si les trois conditions suivantes sont remplies : la partie locative est peu importante, aucun changement structurel n’est apporté, et aucune DPA n’est réclamée . Dans ce cas, la totalité du bien conserve son statut de résidence principale.
L’inverse : transformer un bien locatif en résidence principale
Le scénario inverse existe aussi. Vous pourriez transformer un bien locatif en résidence principale. Ce changement de résidence principale en bien locatif (dans le sens inverse) entraîne également une disposition réputée. Ici, vous pouvez exercer le choix prévu au paragraphe 45(3).
Ce choix permet de reporter l’impôt jusqu’à la vente réelle du bien . Il vous autorise aussi à désigner le bien comme résidence principale pour quatre années avant de l’occuper réellement. Cependant, ce choix est impossible si vous avez déjà réclamé la DPA après 1984 .
Les pièges à éviter absolument
Premièrement, ne réclamez jamais la DPA sur un bien locatif. Cette déduction peut sembler alléchante pour réduire votre revenu imposable. Pourtant, elle entraîne une récupération à la vente. Cette récupération est entièrement imposable . De plus, elle vous empêche d’exercer le choix 45(2).
Deuxièmement, méfiez-vous de la règle sur les reventes précipitées. Si vous vendez le bien locatif moins de 365 jours après le changement de résidence principale en bien locatif, le gain est entièrement imposable. En effet, il sera traité comme un revenu d’entreprise et non comme un gain en capital .
Troisièmement, documentez tout. En effet, le fisc pourrait vous demander des preuves de votre changement de résidence principale en bien locatif. Conservez donc les preuves de location, les contrats et les déclarations de revenus.
Conclusion : planifiez avant d’agir
Un changement de résidence principale en bien locatif peut être une excellente stratégie. Cependant, il faut bien comprendre les règles fiscales avant de se lancer. En effet, l’improvisation coûte cher.
Le choix 45(2) est votre meilleur allié. Il vous protège d’un impôt immédiat. Il préserve aussi l’exemption pour résidence principale. Toutefois, vous devez le faire dans l’année du changement. Bref, consulter un fiscaliste avant un changement de résidence principale en bien locatif est un investissement judicieux. Cette démarche vous évitera bien des surprises désagréables.
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