Les mises en chantier sont l’un des meilleurs signaux avancés du marché immobilier : elles annoncent l’offre de logements qui arrivera dans un à deux ans, et donc la pression sur les prix et les loyers. Mais un seul chiffre ne dit rien. Voici les indicateurs à surveiller chaque mois, comment les lire et ce qu’ils signifient pour un acheteur ou un investisseur, dans l’esprit de l’approche de Florian Monkam, fondateur de Global Investisseur.
1. Que mesure une mise en chantier ?
Une mise en chantier correspond au début des travaux de construction d’un nouveau logement. La SCHL publie deux types de chiffres :
- Le chiffre réel du mois, qui subit les variations saisonnières (l’hiver ralentit les chantiers).
- Le taux désaisonnalisé annualisé (TDA) : la SCHL corrige les variations saisonnières, puis multiplie le résultat par 12. C’est le chiffre à comparer d’un mois à l’autre. Voir la méthodologie de la SCHL.
2. Où en est-on ? Les chiffres et indicateurs à surveiller
| indicateurs à surveiller | Valeur |
|---|---|
| TDA du Canada en août | 229 046 (229 360 en juillet) |
| Tendance sur 6 mois | 244 149, en baisse de 1,3 % |
| Mises en chantier réelles (centres de 10 000 habitants et plus) | 17 691 en août, contre 18 112 un an plus tôt (−2 %) |
| Cumul de janvier à août | 149 542, en baisse de 4 % sur un an |
| Achèvements | 17 550, en baisse de 11,2 % sur un mois |
| Montréal | +6 % |
| Québec (ville) | +1 % |
Selon l’économiste en chef adjoint de la SCHL, Kevin Hughes, les mises en chantier ont continué de reculer légèrement, et les modestes hausses du Québec et de l’Alberta n’ont compensé qu’en partie les baisses ailleurs, surtout en Ontario. Source : communiqué de la SCHL et Journal Métro.
Le contexte : Les mises en chantier avaient atteint 259 028, en hausse de 5,6 % sur 2024, tirées par la construction de logements locatifs. Et la SCHL estime qu’il faudrait environ 231 000 mises en chantier cette année pour répondre aux besoins, un rythme encore insuffisant selon son Rapport sur l’offre de logements. À Montréal, il faudrait plus que tripler le rythme actuel pour retrouver l’abordabilité d’avant la pandémie d’ici 2036. Voir La Presse.
3. Les huit indicateurs à surveiller
1. La tendance sur 6 mois
Le chiffre mensuel est volatil : de 240 773 en juin à 229 074 en juillet, selon une première estimation. La moyenne mobile sur six mois lisse ce bruit. C’est elle qu’il faut regarder en premier.
2. Locatif ou propriété
Le type de logement compte autant que le total. Une hausse due aux appartements locatifs n’a pas le même effet sur les prix qu’une hausse d’unifamiliales. Regardez la ventilation par type d’habitation.
3. Les logements en construction et les achèvements
Les logements en construction forment le « pipeline ». En juin, on en comptait 375 469 dans les centres de 50 000 habitants et plus. Les achèvements, eux, indiquent ce qui arrive réellement sur le marché : ils fluctuent beaucoup d’un mois à l’autre (18 298 en juin, 19 773 en juillet, 17 550 en août).
4. Les logements approuvés en attente de mise en chantier
Ce sont des projets qui ont déjà obtenu leur permis, mais n’ont pas encore commencé. Le chiffre était de 137 324 en juin et de 141 480 en juillet. Une hausse peut signaler un blocage (financement, coûts) ou une reprise à venir.
5. Les permis de bâtir
Ils précèdent les mises en chantier. Suivez-les sur le site de Statistique Canada et ceux des municipalités. Un recul des permis annonce généralement un recul des mises en chantier quelques mois plus tard.
6. Le taux d’écoulement et l’inventaire de neuf
La SCHL publie aussi des données sur les logements neufs achevés et non vendus. Beaucoup de neuf invendu fait pression sur les prix de ce segment, et les promoteurs ralentissent ensuite les mises en chantier.
7. Les coûts de construction et le financement
Si les coûts de construction ou de financement augmentent, les promoteurs reportent ou annulent des projets. Surveillez les taux d’intérêt, dont l’annonce de la Banque du Canada du 28 octobre. Voir notre analyse du taux hypothécaire.
8. L’inoccupation, les loyers et la population
Un faible taux d’inoccupation et une forte croissance démographique soutiennent la demande de logements locatifs. Croisez-les avec les mises en chantier pour voir si l’offre rattrape la demande.
4. Comment lire les chiffres : cinq règles
- La tendance avant le mois. Ne réagissez pas à un seul rapport.
- Le régional avant le national. Montréal, Québec et Toronto évoluent différemment.
- Le type avant le total. Locatif, copropriété, unifamilial.
- Le décalage. Entre le début des travaux et la livraison, il s’écoule souvent 12 à 24 mois selon le type de projet. Les effets sur le marché sont donc différés.
- Les révisions. La SCHL révise ses chiffres : vérifiez-les le mois suivant.
5. Ce que les signaux veulent dire
| Signal | Lecture possible |
|---|---|
| Mises en chantier en baisse durable | Moins de livraisons dans 12 à 24 mois, donc pression potentielle sur les loyers et les prix |
| Hausse portée par le locatif | Plus de logements locatifs à venir, concurrence accrue pour les propriétaires de plex |
| Forte hausse des permis | Reprise probable des chantiers dans les prochains mois |
| Beaucoup de neuf invendu | Rabais et incitatifs probables chez les promoteurs, négociation possible pour les acheteurs |
| Écart entre mises en chantier et besoins | Pénurie persistante à moyen terme dans la région concernée |
Ces lectures restent des hypothèses : le marché dépend aussi des taux, de l’immigration et du pouvoir d’achat. Voir notre analyse du pouvoir des acheteurs.
6. L’approche de Florian Monkam : cycles, marchés et cash-flow
Sur son site, Florian Monkam présente une démarche qui repose sur la rigueur analytique, l’anticipation des cycles du marché canadien et le choix de marchés secondaires. Les mises en chantier s’inscrivent naturellement dans cette logique : elles aident à repérer où l’offre se resserre, où elle déborde et à quel moment du cycle on se situe. Elles ne remplacent pas le calcul du rendement. L’immobilier rentable repose d’abord sur le cash-flow, comme il l’explique dans son guide de l’immobilier rentable au Canada. Pour comparer deux immeubles, voir notre guide sur la méthode de comparaison.
7. Un tableau de bord mensuel en dix minutes
- Ouvrez le communiqué mensuel de la SCHL (publié autour de la mi-mois) et notez le TDA et la tendance sur 6 mois.
- Notez la variation pour votre région (Montréal, Québec, etc.).
- Regardez la répartition locatif et propriété.
- Relevez les logements en construction et approuvés en attente.
- Comparez avec les permis de bâtir de Statistique Canada.
- Vérifiez la dernière décision de taux de la Banque du Canada.
- Notez vos conclusions dans un tableau pour repérer les tendances sur 6 à 12 mois.
8. Les pièges à éviter
- Conclure à partir d’un seul mois.
- Confondre mises en chantier et logements livrés.
- Ignorer les écarts régionaux.
- Oublier que le neuf et l’existant évoluent parfois dans des directions opposées.
- Négliger les taux et la démographie.
- Se baser sur les mises en chantier pour acheter un immeuble sans calculer son rendement.
Conclusion
Les mises en chantier ne prédisent pas les prix, mais elles éclairent le futur de l’offre. En suivant la tendance, le type de logement, les permis et le pipeline, vous prenez vos décisions avec une longueur d’avance. À condition de toujours revenir au calcul du rendement.
Retrouvez Florian Monkam : Global Investisseur, YouTube, Facebook.
Besoin d’aide pour analyser un projet ? Contactez l’équipe Global Invest.
Découvrez l’univers Global Invest à travers trois expériences uniques conçues pour accélérer votre progression. Participez à nos Bootcamps pour vivre une immersion intensive où vous passez rapidement de la théorie à la pratique. Bénéficiez ensuite de l’exclusivité du VIP Day, une journée personnalisée pour travailler votre vision, vos stratégies et vos objectifs avec un accompagnement sur mesure. Enfin, relevez nos Défis, des parcours collectifs motivants pour vous aider à passer à l’action, étape par étape, aux côtés d’une communauté engagée. Peu importe où vous en êtes aujourd’hui, nous avons le format qui vous aidera à avancer plus vite, plus loin, avec impact.
