Le premier investissement immobilier au Canada est un projet excitant. C’est aussi un projet complexe. Les questions s’accumulent. Quel type de bien acheter ? Dans quelle ville ? Avec quel financement ? Comment éviter les pièges ? La liste semble interminable.
Pourtant, des milliers de Canadiens se lancent chaque année. Ils réussissent, bâtissent un patrimoine, génèrent des revenus. La clé est la préparation. Voici comment structurer votre premier investissement immobilier au Canada.
Clarifiez vos objectifs avant tout
La première étape n’est pas de chercher une propriété. C’est de définir ce que vous voulez accomplir. En effet, vos objectifs déterminent votre stratégie, votre type de bien et votre financement.
La plupart des nouveaux investisseurs se classent en trois catégories, comme l’explique Pilon Group. D’abord, les investisseurs axés sur le cashflow veulent un revenu locatif régulier. Ensuite, ceux qui visent l’appréciation cherchent la croissance de la valeur à long terme. Enfin, les investisseurs hybrides veulent un équilibre entre les deux.
Cette distinction est fondamentale. En effet, un bien qui génère un cashflow élevé se trouve souvent dans des marchés où l’appréciation est plus faible. À l’inverse, un bien dans un quartier en forte croissance peut avoir un cashflow négatif les premières années. Par conséquent, vous devez choisir votre priorité.
Évaluez votre situation financière
Avant de visiter quoi que ce soit, faites le point sur vos finances. Cette étape détermine votre capacité d’achat et votre stratégie.
Le calcul de la mise de fonds
Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix d’achat. Pour une propriété de moins de 500 000, elle est de 5 et 1,5 million $, elle passe à 10 %, comme le détaille le Gouvernement du Canada.
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur, pas vous. Par conséquent, elle s’ajoute à vos mensualités et augmente le coût total de votre emprunt, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Les programmes d’aide
Le gouvernement canadien offre plusieurs programmes pour aider les premiers acheteurs. Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) permet de cotiser jusqu’à 8 000 par an, avec un plafond à vie de 40000. De plus, les retraits sont libres d’impôt, comme l’explique l’Agence du revenu du Canada.
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans impôt pour financer votre mise de fonds. Ensuite, vous avez 15 ans pour rembourser, selon l’Agence du revenu du Canada.
Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation offre un allégement fiscal pouvant atteindre 750 $, comme le précise l’Agence du revenu du Canada.
Les frais cachés
La mise de fonds n’est pas le seul coût. Prévoyez 1,5 % à 3 % du prix d’achat en frais de clôture. Cela inclut les frais de notaire (1 200 à 2500), la taxe de bienvenue (droits de mutation), l’assurance titre (250 à 500), l’inspection (400 à 800) et l’évaluation (300 à 500), selon Pilon Group.
Obtenez une préapprobation hypothécaire
La préapprobation est une étape cruciale. Elle vous indique combien vous pouvez emprunter. De plus, elle bloque un taux d’intérêt pour une période de 90 à 120 jours, ce qui vous protège contre les hausses de taux pendant votre recherche.
La préapprobation renforce aussi votre position face aux vendeurs. En effet, un vendeur prend plus au sérieux une offre accompagnée d’une préapprobation qu’une simple promesse verbale.
Choisissez le bon type de propriété
Il n’existe pas de type de propriété universel. Chaque option a ses avantages et ses contraintes.
La maison unifamiliale
C’est le choix classique pour un premier investissement. Elle attire des locataires à long terme. De plus, elle demande moins de gestion au quotidien. Enfin, elle peut être louée à une seule famille, comme l’explique Pilon Group.
Le condo
Le condo est souvent le point d’entrée pour les premiers investisseurs. Il demande moins d’entretien. Par ailleurs, les charges de copropriété couvrent les parties communes. Cependant, ces charges doivent être intégrées dans votre calcul de rentabilité, selon Pilon Group.
Avant d’acheter un condo, lisez attentivement la déclaration de copropriété. Vérifiez l’état du fonds de réserve. Assurez-vous que les règles permettent la location.
Le plex
Le plex, ou immeuble à revenus de 2 à 5 logements, est une stratégie de plus en plus populaire. Vous occupez un logement et louez les autres. Ainsi, les revenus locatifs couvrent une partie importante de votre hypothèque, selon Pilon Group.
Au Québec, l’achat d’un plex comme propriétaire-occupant offre un avantage majeur. En effet, la mise de fonds minimale est de 5 % sur les premiers 500 000 $ pour un duplex, ou 10 % pour un triplex ou quadruplex. Un immeuble de placement traditionnel exige 20 %, selon Pilon Group.
Analysez l’emplacement avec rigueur
L’emplacement est le facteur le plus important. Un bon bien dans un mauvais quartier est un mauvais investissement. À l’inverse, un bien moyen dans un bon quartier peut devenir excellent.
Recherchez les zones avec une croissance démographique, des pôles d’emploi, des projets d’infrastructure et une demande locative constante, comme le recommande Pilon Group. Vérifiez la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces et des services.
N’oubliez pas que deux rues voisines peuvent avoir des dynamiques très différentes. Une rue peut être en pleine gentrification, l’autre peut stagner. Par conséquent, analysez les données locales avant de décider.
Constituez votre équipe de professionnels
Vous ne pouvez pas réussir seul. Entourez-vous de professionnels compétents. Un courtier immobilier spécialisé en investissement. Un courtier hypothécaire qui connaît les prêts pour investisseurs. Un comptable qui maîtrise la fiscalité immobilière. Un avocat ou un notaire pour la transaction.
Ces professionnels vous font gagner du temps. Ils vous évitent des erreurs coûteuses. Par conséquent, leurs honoraires sont un investissement, pas une dépense.
Conclusion : La préparation fait la différence
Votre premier investissement immobilier au Canada est un projet à votre portée. Les programmes d’aide existent. Les stratégies sont éprouvées. Les professionnels sont disponibles.
Clarifiez vos objectifs. Évaluez votre situation financière. Obtenez une préapprobation. Choisissez le bon type de propriété. Analysez l’emplacement. Entourez-vous d’une équipe compétente.
Chaque étape franchie vous rapproche de votre objectif. Ne cherchez pas la perfection. Cherchez la progression. Votre premier investissement ne sera pas votre dernier. Il sera le premier d’une série.
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