Avec la flambée des prix immobiliers au Canada, de nombreux parents cherchent des solutions. Ainsi, acheter pour ses enfants est devenu une tendance lourde. En effet, selon un sondage récent de la CIBC, près de 30 % des premiers acheteurs ont reçu une aide financière de leurs parents . Pourtant, cette générosité peut cacher des pièges importants.
Alors, acheter pour ses enfants est-il un bon calcul ? Ou est-ce un risque déguisé ? Voici les éléments à considérer avant de vous lancer.
Les différentes façons d’acheter pour ses enfants
D’abord, il faut comprendre les formes que peut prendre cette aide. Acheter pour ses enfants ne signifie pas toujours payer la totalité du prix comptant. En réalité, plusieurs options s’offrent à vous.
Premièrement, vous pouvez agir comme cosignataire du prêt hypothécaire. Vous garantissez alors la dette sans être sur le titre de propriété. Deuxièmement, vous pouvez être copropriétaire. Dans ce cas, vous détenez une part de la maison avec votre enfant. Troisièmement, vous pouvez offrir un don en argent. Ce montant servira de mise de fonds. Enfin, vous pouvez acheter la propriété à votre nom seul. Ensuite, vous la louez à votre enfant .
Chaque option a des conséquences juridiques et fiscales bien différentes. Par conséquent, votre choix doit être réfléchi.
Les avantages de cette stratégie patrimoniale
Acheter pour ses enfants présente des avantages évidents. D’abord, cela permet à votre enfant d’accéder à la propriété plus tôt. Dans un marché où le prix moyen d’une maison dépasse 700 000 $ à Toronto ou Vancouver, l’aide parentale est souvent indispensable .
Ensuite, cette stratégie peut être un outil de planification successorale. En effet, acheter pour ses enfants permet de transférer une partie de votre patrimoine de votre vivant. Vous voyez ainsi votre enfant profiter de cet argent maintenant. De plus, si la propriété prend de la valeur, le gain profite à votre famille plutôt qu’à un tiers.
Enfin, si vous achetez seul et louez à votre enfant, vous vous constituez un actif locatif. Vous pouvez alors déduire les intérêts hypothécaires et les dépenses liées au bien .
Les risques juridiques à ne pas négliger
Cependant, acheter pour ses enfants comporte des risques juridiques sérieux. D’abord, si vous êtes cosignataire, vous êtes responsable de la totalité de la dette. Votre enfant cesse de payer ? La banque se tournera vers vous. Cette obligation peut mettre votre retraite en péril.
Ensuite, si vous êtes copropriétaire, que se passe-t-il en cas de séparation ? Le conjoint de votre enfant pourrait réclamer une partie de la maison. En droit familial canadien, le domicile conjugal bénéficie d’une protection particulière . Par conséquent, votre investissement pourrait se retrouver partagé.
De plus, acheter pour ses enfants peut créer des conflits familiaux. Par exemple, que faire si votre enfant veut vendre mais que vous refusez ? Ou l’inverse ? Sans entente écrite au préalable, ces désaccords peuvent déchirer des familles.
Les impacts fiscaux à anticiper
Sur le plan fiscal, acheter pour ses enfants soulève plusieurs enjeux. D’abord, si vous achetez seul et louez à votre enfant, sachez ceci : le fisc vous surveille. Vous devez louer au prix du marché. Si vous louez à un prix inférieur, l’ARC pourrait refuser vos déductions de pertes locatives .
Ensuite, si vous donnez de l’argent pour la mise de fonds, attention. Le Canada n’a pas d’impôt sur les dons. Toutefois, si vous vendez un bien pour obtenir ces liquidités, vous devrez payer l’impôt sur le gain en capital .
Enfin, à votre décès, la part que vous détenez dans la propriété sera réputée disposée. Cela pourrait créer un impôt important pour votre succession .
L’importance d’une convention écrite
Avant d’acheter pour ses enfants, rédigez une convention claire. Ce document doit prévoir les scénarios difficiles. Par exemple : que se passe-t-il en cas de défaut de paiement ? En cas de séparation du couple ? En cas de vente du bien ? Cette convention protège à la fois vous et votre enfant.
De plus, précisez si votre contribution est un don ou un prêt. Un don est définitif. Un prêt doit être remboursé. Si vous optez pour le prêt, formalisez-le par écrit. Fixez un taux d’intérêt, même symbolique. Autrement, le fisc pourrait requalifier les paiements en revenus pour vous.
Le test de résistance et votre capacité d’emprunt
Acheter pour ses enfants affecte aussi votre propre capacité d’emprunt. En effet, si vous cosignez, la dette hypothécaire apparaît à votre dossier de crédit. Cela pourrait vous empêcher d’obtenir un prêt pour vos propres projets. De plus, même si votre enfant paie, la banque considère que vous êtes responsable de la totalité du paiement.
Avant de vous engager, faites donc évaluer votre capacité d’emprunt résiduelle. Assurez-vous que cette aide ne compromet pas vos propres objectifs financiers.
Conclusion : une stratégie à double tranchant
Acheter pour ses enfants est un geste généreux. Cela peut aussi être une stratégie patrimoniale efficace. Toutefois, les risques juridiques, fiscaux et familiaux sont bien réels. Par conséquent, ne vous lancez pas sans préparation.
Consultez un notaire ou un avocat pour rédiger une convention. Parlez à un fiscaliste pour comprendre les impacts. Surtout, discutez ouvertement avec votre enfant des attentes de chacun. Bref, acheter pour ses enfants peut être un excellent calcul. Mais seulement si vous prenez le temps de bien le faire.
Liens externes pour le contenu :
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Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) – Cosignature d’un prêt hypothécaire
Ce guide officiel explique les obligations du cosignataire. Il détaille les risques lorsqu’on décide d’acheter pour ses enfants en garantissant le prêt. -
Gouvernement du Canada – Impôt sur les gains en capital
Cette page explique le traitement fiscal des gains en capital. Elle est utile pour les parents qui vendent un bien pour acheter pour ses enfants et qui doivent déclarer ce gain.
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