Acheter une première propriété au Québec est un grand projet, mais le défi de la mise de fonds est bien réel. Heureusement, il existe plusieurs programmes d’aide à l’achat au Québec qui peuvent faire une réelle différence. Que vous visiez un condo à Montréal, une maison en banlieue ou une propriété en région, ce guide vous présente toutes les options disponibles.
Voici les points clés à retenir :
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Combinez les programmes pour maximiser votre mise de fonds.
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Les règles ont changé depuis décembre 2024 : le RAP est passé à 60 000 $ et l’amortissement sur 30 ans est maintenant possible pour les premiers acheteurs.
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Votre ville peut aussi vous offrir une subvention intéressante.
1. L’assurance prêt hypothécaire (SCHL) : la base pour acheter avec une petite mise de fonds
Avant de parler de programmes d’aide, il faut comprendre le rôle de la SCHL. Grâce à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, vous pouvez acheter une propriété avec une mise de fonds minimale de 5 % au lieu de 20 %. C’est souvent le premier levier pour concrétiser un achat.
Voici comment fonctionne la mise de fonds minimale :
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Jusqu’à 500 000 $ : mise de fonds de 5 %.
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De 500 000 $ à 1,5 M$ : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur le reste.
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Plus de 1,5 M$ : mise de fonds de 20 % (prêt non assurable).
Par exemple, pour une maison à 800 000 $, la mise de fonds minimale serait de 55 000 $ (25 000 $ sur les premiers 500 000 $ + 30 000 $ sur les 300 000 $ restants).
La prime d’assurance SCHL varie selon le pourcentage de votre mise de fonds, de 0,60 % à 4,00 % du montant du prêt. Cette prime peut être ajoutée à votre prêt hypothécaire, donc amortie sur la durée de celui-ci.
2. Le RAP (Régime d’accession à la propriété) : retirer vos REER sans payer d’impôt
Le RAP est un programme classique, mais il a été considérablement bonifié. Depuis avril 2024, vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER pour l’achat d’une première propriété, sans payer d’impôt sur ce retrait. En couple, c’est un accès à 120 000 $.
L’important à savoir : ce montant doit être remboursé dans vos REER sur une période de 15 ans, à raison d’un remboursement annuel minimum.
Pour vérifier si vous êtes admissible, visitez le site de l’Agence du revenu du Canada.
3. Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) : le nouvel outil incontournable
Le CELIAPP est le grand gagnant pour les premiers acheteurs. Il combine le meilleur du REER et du CELI : les cotisations sont déductibles d’impôt, la croissance est libre d’impôt, et le retrait pour une première propriété est aussi libre d’impôt, sans obligation de remboursement.
Les chiffres à retenir :
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Plafond annuel : 8 000 $.
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Plafond à vie : 40 000 $ par personne.
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Retrait admissible : Jusqu’à 40 000 $ libres d’impôt pour l’achat d’une première maison.
L’autre avantage : vous pouvez combiner le CELIAPP et le RAP pour le même achat, maximisant ainsi votre mise de fonds jusqu’à 100 000 $ par personne (ou 200 000 $ pour un couple).
Pour en savoir plus sur les règles du CELIAPP, consultez la page officielle du gouvernement du Canada.
4. Les crédits d’impôt : un coup de pouce pour les frais connexes
Au-delà de la mise de fonds, plusieurs crédits d’impôt aident à couvrir les frais annexes (notaire, évaluation, etc.) :
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Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (Québec) : un crédit non remboursable d’un maximum de 1 400 $. Vous devez remplir le formulaire TP-752.HA avec votre déclaration de revenus.
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Crédit d’impôt fédéral : jusqu’à 10 000 $ de crédit pour une habitation admissible.
5. Les programmes municipaux : ne négligez pas votre ville
Certaines villes offrent des aides directes :
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Montréal : le Programme d’aide à l’achat d’une maison offre jusqu’à 15 000 $ aux acheteurs novices ou expérimentés, notamment pour les familles.
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Ville de Québec : le programme Accès Famille est un prêt sans intérêt pour la mise de fonds.
Ces programmes sont souvent sous-utilisés, alors vérifiez toujours les offres de votre municipalité.
6. Autres Programmes d’aide à l’achat au Québec à considérer
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Novoclimat : une aide financière pour l’achat d’une maison neuve certifiée écoénergétique.
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SCHL Premier chez-soi : un amortissement de 30 ans pour les acheteurs d’une première propriété nouvellement construite.
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Rénovation écoénergétique (SCHL) : un remboursement de prime pouvant atteindre 25 % pour des travaux verts.
Conclusion : comment maximiser les programmes d’aide à l’achat au Québec ?
La clé est de combiner les programmes. Un couple peut théoriquement accumuler :
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CELIAPP : 80 000 $ (40 000 $ × 2)
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RAP : 120 000 $ (60 000 $ × 2)
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Total potentiel : 200 000 $ pour la mise de fonds, sans même compter les subventions municipales.
Avec ces programmes d’aide à l’achat au Québec, devenir propriétaire est plus accessible que jamais. L’important est de s’y prendre à l’avance, d’ouvrir un CELIAPP dès que possible, et de consulter un courtier hypothécaire pour valider votre stratégie.
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